1. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paydaşlar, paylı (müşterek) mülkiyete veya iştirak halinde (elbirliğiyle) mülkiyete tabi taşınır veya taşınmazlarda, söz konusu malı kendi aralarında nasıl pay edeceklerine dair anlaşma (fiili taksim sözleşmesi) yapabilirler; bu anlaşma ile ortaklık sonlandırılmış olur. Anlaşmanın sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası ile paylı mülkiyete veya elbirliğiyle mülkiyete konu olan taşınır ve taşınmaz mallarda paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet sonlandırılabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası ile kişisel mülkiyete geçilir veya ortaklık satış suretiyle giderilir. Bunun için ortaklardan birinin talepte bulunması yeterlidir.

Ortaklığın giderilmesi iki yol ile mümkündür;

• Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi (aynen taksiminin mümkün olduğu hallerde yapılabilir)
• Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

1.1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi için ortaklardan yalnızca birinin bu yöndeki talebi yeterlidir. Bu halde hakim öncelikle dava konusu malın aynen taksime yani paydaşlar arasında mal olarak paylaştırılmasına uygun olup olmadığını inceleyecektir. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi her taşınır ve taşınmaz mal için geçerli olmayabilmektedir. Zira aynen taksim yapılabilmesi için dava konusu malın aynen yani mal olarak taksime uygun olması gerekmektedir. Aynen taksim halinde mal, önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak ise mahkeme malın bölünerek paylaştırılmasına karar vermeyebilecektir. Aynen taksimin mümkün olduğu hallerde bölünen parçaların birbirlerine denk olmaması halinde eksik değerde olan parçaya ivaz (karşılık- bedel) eklenerek denkleştirme sağlanması gerekmektedir. Bir binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ise bu durumda söz konusu bina üzerindeki ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir. Yine kat mülkiyeti kurulması mümkün olan bir taşınmazda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir.

1.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi mümkün değil ise veya ortaklardan hiçbiri ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini talep etmemiş ise ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Söz konusu malın satışı icra dairesi aracılığıyla, açık artırma yoluyla yapılır. Tüm ortakların satışın kendi aralarında yani ortaklar arasında yapılması hususunda talepte bulunmaları halinde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.

Bu husus Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinin 3. fıkrasında

“Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Malın satışının gerçekleşmesi için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin kararın kesinleşmesi gerekir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar

Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusu mala ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Açılacak olan davada tüm ortakların davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davası ortaklar tarafından birlikte açılabileceği gibi ayrı ayrı da açılabilmektedir. Açılacak olan davada diğer ortaklar davalı olarak görünecektir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin 1. fıkrasına göre dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

• Madde 4/1/b-Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görürler.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme

Taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşınır mallar için Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen genel yetki kuralları uyarınca davanın açıldığı tarihte, davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

• Madde 6-Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasından Feragat Mümkün müdür?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 307. Maddesine göre Feragat davacının talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir. Yani feragat yalnızca davacı tarafından yapılabilen ve kural olarak davalının kabulüne bağlı olmayan, davanın konusundan – talep sonucundan tamamen veya kısmen vazgeçmeyi içeren irade beyanıdır. Feragat beyanı davayı sona erdiren bir irade açıklaması olup davaya bakan mahkemeye sunulduğu anda sonuçlarını doğurmaktadır. Feragat mahkemeye hitaben bir dilekçe ile veya yargılama sırasında sözlü beyanın zapta geçirilmesi suretiyle yapılabilmektedir. Yukarıda belirttiğimiz üzere davalı yanın muvafakatine bağlı olmayan feragat aynı zamanda kayıtsız ve şartsız olarak yapılmalıdır.

Genel kural yukarıda belirttiğimiz gibi feragatin davalı yanın kabulüne bağlı olmadığı şeklinde ise de ortaklığın giderilmesi davaları bunun istisnasını teşkil etmektedir. Zira ortaklığın giderilmesi davalarında davacının davasından feragat etmesi davalının kabulüne bağlıdır. Bu dava türünde dava sonunda verilecek hüküm davalılara da hak bahşetmektedir. Bu sebeple davacı davasından feragat etse de davalı yan buna muvafakat etmeyerek davaya devam etmek istediğini mahkemeye bildirebilir ve bu durumda mahkeme yargılamaya devam ederek davanın esası hakkında bir karar vermektedir.

6. Yargıtay Kararları Işığında Ortaklığın Giderilmesi Davası

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1984/8585 Esas, 1984/9898 Karar sayılı 22.10.1984 tarihli kararı;

“….dava konusu taşınmazlara ilişkin açılan ortaklığın giderilmesi davası sonucu satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, iş bu karar 10.4.1984 tarihinde kesinleşmiştir. Bu gibi ilanlar kesinleşme tarihi itibarıyla 10 yıllık zamanaşımına tabidir.” 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2019/ 697 Esas, 2021 / 4324, Karar sayılı 24.06.2021 tarihli kararı;

“…Bu durumda mahkemece, dava konusu 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kaydının ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek taraf teşkilinin denetlenmesi ve davada taraf olarak yer almayan tapu kayıt maliklerinin usulüne uygun şekilde davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esası hakkında oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan taşınmaz yönünden taraf teşkili sağlanmaksızın, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. Kabule göre de hüküm sonucunda, dava konusu taşınmazların ada ve parsel numaraları açıkça gösterilmeksizin, yazılı olduğu üzere infazda tereddüt yaratacak şekilde karar verilmesi doğru değildir…”

Hukuk Genel Kurulu’nun 17.6.2015 tarihli 38/1657 sayılı kararı

“Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumuyla onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna dair tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumuyla fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu,yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kurayla önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kurayla paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı sebebiyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir. Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin 2018/2479 Esas, 2018/6078 Karar Sayılı Kararı

“Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının paydaşlığın satış suretiyle giderilmesini istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.

Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi halinde mahkemece davaya devam edilerek işin esası hakkında karar verilmelidir. Bu nedenle davacının davadan feragat beyanına karşı hazır bulunan davalılardan diyecekleri sorulmalı, davaya devam etmeyi istemeleri halinde yargılamaya devam edilmelidir.

Somut olaya gelince; davacı 06.09.2018 tarihinde gönderdiği dilekçe ile davadan feragat ettiği anlaşıldığından mahkemece bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.”