1. Yönetici / Yönetim Kurulu Seçimi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre 8 veya daha fazla dairenin bulunduğu binalarda apartman yöneticisi/yönetim kurulu seçilmesi zorunludur.

Madde 34–Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Yönetici / Yönetim Kurulu, kat malikleri kurulunun toplantısında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi kat maliki olmayan kişiler arasından da seçilebilir. Kat malikleri kurulunca seçim yapılamazsa kat maliklerinden biri, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yöneticinin seçilmesini isteyebilir. Kat Mülkiyeti kanunu’ nun 29. Maddesine göre;

Madde 29–Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

2. Yönetim Planı

Yönetim Planı apartmanların, sitelerin işleyişini, düzenini sağlar; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da açıkça vurgulandığı üzere Yönetim Planı bir sözleşme niteliğindedir ve bu sözleşme tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Yönetim Planı’nda yer alan hususlar kanuna aykırı olmamak koşuluyla olduğu gibi uygulanır. Yönetim Planı’nda değinilmeyen hususlar, bırakılan boşluklar ise KMK ya da ilgili sair mevzuattan yararlanılarak doldurulur.

Madde 28–Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Sitenin / apartmanın yönetim tarzı, yöneticilerin alacağı ücretler ve bunlar gibi sair hususlar Yönetim Planı’nda belirtilmelidir. Yönetim Planı bütün kat maliklerinin 4/5 oyuyla değiştirilebilir. Site içerisinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda esasen Yönetim Planı dikkate alınacaktır.

Yönetim Planı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve diğer kanunların koyduğu hükümlere aykırı olamaz. Yönetim Planı’nda yer almayan bir sorun ile karşılaşıldığında Kat Mülkiyeti Kanunu yol gösterici olacaktır.

3. Apartman / Site Yöneticisi veya Yönetim Kurulunun Görevleri

Yöneticinin/Yönetim Kurulu’nun asıl olarak görevi ana taşınmazı korumak ve bununla ilgili rutin işlemleri idare etmektir. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere yöneticinin görevleri Yönetim Planı’nda belirtilmelidir, aksine bir hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde belirtilen görevler de Yönetim Kurulu’nun görevleri arasındadır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
• Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi ve topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması
• Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

4. Apartman / Site Yöneticisi veya Yönetim Kurulu Kat Maliklerine veya Sakinlerine Ceza Kesebilir Mi?

Esasen Apartman / Site Yöneticisi veya Yönetim Kurulunun para cezası verip veremeyeceği hususu oldukça tartışmalı bir husustur. Kat Mülkiyeti Kanunumuzda Yönetici veya Yönetim Kurulunun para cezası kesebileceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Suç ve cezada aranması gereken kanunilik ilkesi, ceza normlarının yasalarla düzenlenmesi ve kendisine ceza verilen / kesilen kişinin söz konusu cezaya karşı itiraz haklarının süresinin ve itiraz merciinin belirtilmesi gerekmektedir. Bu sebeple pek çok hukukçu tarafından Apartman / Site Yöneticisinin veya Yönetim Kurulunun para cezası vermesinin yasal dayanağının bulunmadığı ve buna istinaden para cezası veremeyeceği, yönetim planında ceza ile ilgili bir düzenleme olsa dahi bu düzenlemenin söz konusu cezayı hukuka uygun hale getiremeyeceği savunulmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununda bu amacı dolaylı yoldan da olsa sağlayabilecek bir düzenleme bulunmaktadır. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun “Hakimin Müdahalesi” başlıklı 33. Maddesine göre;

“………….Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Bu madde uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunundan veya yönetim planından kaynaklanan yükümlülüklerine aykırı davranan kat maliki veya sakinine karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’ ne başvurularak söz konusu aykırılığa son verilmesi talep edilebilecektir. Hakim davacı yanı haklı görür ise söz konusu aykırılığın belirlediği sürede ortadan kaldırılması veya tekrarlanmamasına dair kararını verecek, tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilecektir.

Ancak bazı apartman ve sitelerde sitenin düzeni sağlamak ve korumak adına, bunları bozan malik ve kiracılara karşı birtakım yaptırımlar uygulandığını görmekteyiz. Bu yaptırımlar genellikle idari nitelikte para cezası şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu görüşü savunanlara göre; Yöneticiye / Yönetim kuruluna tanınmış olan para cezası kesme yetkisi istisnai nitelikte olup, bunların hukuken geçerli bir şekilde uygulanabilmesi için cezayı gerektiren fiillerin ve bunların karşılığı olan ceza miktarlarının yönetim planında açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Eğer yönettim planında böyle bir düzenleme yoksa yönetici / yönetim kurulu para cezası kesme yetkisine sahip değildir. Pratikte zaman zaman Yönetim planında ceza ile ilgili hüküm bulunmadığı halde Yönetici veya Yönetim Kurulu kararı ile cezaya konu fiiller ve bunların karşılığında uygulanacak olan para cezaları belirlenerek apartmanda veya sitede panolara asılmak, mail veya Whatsapp gruplarında paylaşılmak suretiyle duyurulsa da sırf Yönetici veya Yönetim Kurulu kararı ile para cezası verilmesinin hukuki dayanağı bulunmamaktadır.

Konu ile ilgili olarak içtihatlara yansımış pek örnek bulunmamakla birlikte aşağıda yer alan Yargıtay 5.Hukuk Dairesi Kararında Yönetim Planında yer alan ceza hükümlerinin söz konusu yönetim planında imzası bulunan malikler açısından bağlayıcı olacağı ve onlara ceza uygulanabileceği, sonradan malik olanları bağlamayacağı belirtilmiştir. Bu cümleden hareketle yönetim planındaki ceza hükümlerinin kiracılar açısından da bağlayıcı olmayacağı söylenebilecektir. Böyle bir durumda birisi malik diğer kiracı veya sonradan malik olan kişi arasında ayrım yapılacak, aynı fiil sebebi ile yönetim planında imzası olan malike ceza verilebilirken kiracıya veya sonradan malik olan kişiye ceza verilemeyecektir. Bu hususun eşitlik ilkesine aykırı olduğu söylenebilecektir.

Söz konusu sorun şehir yaşamında artık daha sık gündeme gelmekte olup bu konuda istikrarı bir içtihada veya yasal bir düzenlemeye ihtiyaç olduğu çok açıktır.

5. Yargıtay Kararları Işığında Yöneticinin Ceza Kesme Yetkisi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’ nin 2022/4871 Esas, 2022/9631 Kara sayılı kararı;

“Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü 18/03/2022 tarihli yazısı ile; mahkemece, site yönetim planında bir yapmama borcu olarak kapı önüne ayakkabı koymama borcunun ceza koşuluna bağlanabileceği dikkate alınıp, davacının gerçekleştirdiği iddia olunan eylemleri üzerinde durularak mezkur eylemlerin ceza koşulu ödenmesini gerektirip gerektirmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunduğundan kanun yararına bozulması talep edilmiş ise de;

Davanın yasal dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 inci maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu Yasa’da kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Anılan Yasanın 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Tüm bu yasal düzenlemeler bir arada değerlendirildiğinde ana taşınmaza ait yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmeler açısından sonradan malik olanları bağlayamayacağı açıktır. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçları sayılmakta olup, aksi takdirde ne yapılması gerektiği de aynı Kanun’un 33. maddesinde belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar yerel mahkemece verilen kabul kararını haklı kılmakta olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.

Yukarıda açıklandığı üzere koşulları oluşmayan Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün kanun yararına bozma talebinin REDDİNE, 30/05/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.”